Qu’il s’agisse d’un achat visant à offrir plus d’espace à la famille, du désir de se rapprocher du lieu de travail ou simplement du désir d’affirmer son indépendance, l’achat d’une maison nécessite l’évaluation préalable d’un nombre non négligeable de facteurs. En particulier, la plus grande attention doit être accordée à un certain nombre de documents, notamment pour éviter les risques d'une surface habitable non déclarée.
Une fois que la régularité de tous ces éléments aura été vérifiée, il sera possible de réaliser l’achat sans que celui-ci ne s’éternise dans le temps, ce qui se transformera en véritable cauchemar.
Comment acheter un logement : les options existantes
Une fois que vous avez décidé de prendre possession d’une maison, deux options s’offrent à vous : en concevoir une nouvelle ou en trouver une déjà achevée. Dans le premier cas, un architecte s’occupera de la construction à partir des fondations. Dans le second cas, vous vous adresserez plutôt directement à une personne privée, ou vous pourrez faire appel à une agence immobilière. Pour les documents d’achat de maison à demander au notaire sont les suivants :
- Les justificatifs de son identité, de sa situation familiale et de son adresse.
- Les informations concernant le mode de financement : modalité de prêt, coordonnées de la banque, montant et taux du prêt.
- Les informations précisant la finalité de son projet (habitation principale, transformation du bien).
Les documents à fournir au notaire en cas de vente immobilière d’un logement en copropriété
Le vendeur d’un logement en copropriété doit transmettre, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, les documents suivants :
- Une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
- Le règlement de copropriété à jour.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Les conclusions du diagnostic technique global (DTG).
- La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété (montant des charges courantes, sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur, état des impayés de charges, état des dettes vis-à-vis des fournisseurs).
Acte d’origine et d’utilisation
Lorsque l’on examine en détail les documents achetés à un particulier, il est utile de s’attarder, tout d’abord, sur l’acte d’origine. Grâce à ce dernier, il est en effet possible de certifier la propriété du bien lui-même, résultat d’une succession, d’une donation ou d’un acte. En ce qui concerne la praticabilité, c’est le certificat de régularité urbaine qui établira la conformité de la maison avec ce qui est indiqué dans les registres publics. Il faudra, également, vérifier que les installations sont conformes. L’EPA, établie par un technicien qualifié, fournira des informations sur la classe énergétique du logement. L’EPA contiendra, également, une indication de l’IPE, c’est-à-dire l’indice de performance énergétique.
Hypothèques et saisies immobilières : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter une maison
Avant d’acheter un bien immobilier, il est nécessaire de vérifier s’il existe une hypothèque sur la propriété, qui peut être de deux types : volontaire ou légale. La première ne pose pas de problème majeur, car il est normalement enregistré par la banque lorsqu’une hypothèque est accordée. Dans ce cas, il suffit que le propriétaire de la maison la paie avant l’acte (ou en même temps). Il est préférable de demander l’avis du notaire lorsque la maison fait l’objet d’une hypothèque légale (ou judiciaire).
L’achat d’une propriété saisie est beaucoup plus risqué. Le nouvel acheteur a le droit de payer les créanciers au nom du propriétaire précédent. Toutefois, si le propriétaire précédent a été déclaré en faillite, d’autres créanciers éventuels peuvent demander la révocation de l’acte.
L’achat d’un appartement et les charges suspendues
Lors de l’achat d’un appartement situé dans un immeuble, outre l’hypothèque et la saisie, il est nécessaire de tenir compte des charges suspendues contre la copropriété, qui resteront à la charge du propriétaire jusqu’à l’acte. Afin d’éviter les surprises, il est conseillé d’avoir une copie du règlement de la copropriété et une déclaration, sous forme écrite, dans laquelle l’administrateur de la copropriété confirme la régularité des paiements par le vendeur.
Une dernière vérification concerne les logements construits dans des logements subventionnés (ou sociaux), et les logements sociaux. Dans ce cas, il est essentiel de vérifier l’absence de contraintes de prix et de propriété. Il n’est pas rare, en effet, de se voir contraint de faire face à des prix imposés, ou d’attendre un minimum de temps avant de pouvoir procéder à la vente. Il est crucial de se renseigner sur les risques d'une surface habitable non déclarée, notamment dans le cadre de ce type de logement.
Compromis et acte
Une fois l’accord conclu entre les deux parties, le premier document à soumettre au notaire est le compromis. C’est ce dernier qui attestera de l’accord effectif entre le vendeur et l’acheteur. Une fois livré, avec les copies de la carte d’identité et du code fiscal, le notaire disposera des informations nécessaires pour mener à bien la procédure, jusqu’à la conclusion du contrat.
Mais quels sont les éléments clés du compromis ?
Après s’être assuré que le nouveau propriétaire a effectivement obtenu un double des clés d’entrée et que les chèques bancaires reçus du vendeur ont été encaissés (pour mettre en évidence le bon déroulement de la transaction), le notaire peut s’occuper de l’acte. En revanche, en cas de problèmes d’encaissement des mêmes chèques, le vendeur aura le droit de contester l’acte et, par conséquent, de l’annuler s’il n’est pas possible de parvenir à un accord avec l’acheteur.
Facilitations pour l’achat de la première maison
Si la maison achetée est une première maison, l’acheteur pourra bénéficier de certains avantages. Pour les obtenir, certaines conditions sont nécessaires, ainsi que l’établissement d’une déclaration spéciale, par laquelle la confirmation sera donnée.
Enchères en ligne : acheter un bien immobilier de manière simple et transparente
Si l’achat et la vente traditionnels sont encore très répandus et, comme on l’a mentionné au début, peuvent se limiter à la participation de particuliers, ou peuvent impliquer l’intervention d’une agence immobilière., Ces dernières années, les ventes aux enchères judiciaires sont devenues de plus en plus populaires. Il s’agit notamment d’un portail qui traite de la vente de propriétés aux enchères. Il s’agit, en pratique, d’un “débouché” en ligne grâce auquel vous pouvez, en quelques clics, trouver la solution de logement idéale en fonction de vos besoins. Il suffit de jeter un coup d’œil à un site, divisé en domaines thématiques pour plus de simplicité, pour avoir une première idée des possibilités d’épargne offertes à ceux qui participent aux enchères.
Le rôle du notaire dans la préparation de la vente
Le compromis de vente
Le rôle du notaire dans une vente immobilière débute dès la préparation de la transaction. Dans le cadre du compromis de vente, l’intervention du notaire n’est pas nécessaire. Néanmoins, un agent immobilier précise : « il est vivement conseillé de signer le compromis devant un notaire afin de s’assurer que celui-ci est parfaitement valable et que l’acheteur a été correctement informé ». Cela évite, en effet, les mauvaises surprises lors de la signature de l’acte de vente, qui ne fait que reprendre le contenu du compromis.
La préparation de la vente
Entre la signature du compromis et la signature de l’acte de vente, le notaire va effectuer certaines formalités obligatoires :
- La vérification de la validité juridique de votre titre de propriété.
- La vérification de l’état civil des parties.
- La vérification du permis de construire et de l’attestation de dommages-ouvrages (pour les agrandissements de moins de dix ans).
- La vérification auprès de la mairie des éventuelles charges et servitudes qui pourraient rendre le bien inutilisable en tout ou partie.
- L’encaissement sur un compte séquestre du dépôt de réservation effectué par l’acheteur (5 ou 10 % du prix de vente).
- L’envoi à la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner, afin de purger un éventuel droit de préemption de la commune.
- La vérification des hypothèques.
- L’obtention du « pré-état daté » auprès du syndic de copropriété, pour connaître les éventuels travaux en cours, etc.
- La vérification que les diagnostics techniques ont bien été réalisés et sont toujours valables.
Signature de l’acte de vente et formalités annexes
Après avoir fait débloquer les fonds auprès de la banque (en cas de prêt), le notaire convoque les parties. La signature de l’acte de vente peut, alors, avoir lieu. Par la suite, le notaire remet à l’acquéreur l’attestation de propriété et se charge de la publication de l’acte à la conservation des hypothèques. Le vendeur peut, quant à lui, demander une copie de l’acte. Le notaire effectue, ensuite, le transfert des fonds au vendeur. Le paiement du prix de vente ne peut se faire que par virement. Pour des raisons de trésorerie, le vendeur doit parfois attendre quelques jours, voire quelques semaines, avant de recevoir ses fonds. Enfin, si nécessaire, le notaire se charge du calcul du montant de l’impôt sur la plus-value et le prélève sur le prix de vente pour le remettre au fisc.
Comment choisir son notaire ?
Pour savoir quel notaire choisir, plusieurs critères doivent être pris en compte.
Comparer les frais de notaire
Les frais de notaire sont un des critères principaux dans le choix du notaire. Pour un logement ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix. Pour un bien neuf, il faut compter entre 3 et 4 %. Attention néanmoins à ne pas trop tirer les tarifs par le bas. Pour bien choisir son notaire, le critère financier est largement insuffisant. L’expertise du notaire est bien plus fondamentale.
Opter pour un notaire pédagogue et transparent
Le notaire n’est pas seulement là pour réaliser des actes techniques, il doit, aussi, être à l’écoute, répondre clairement aux questions de ses clients et expliquer les conséquences de leurs engagements. Une bonne connaissance des risques d'une surface habitable non déclarée est également un atout important pour votre notaire.
Comment réduire les frais de notaire lors d’une vente immobilière ?
Lors d’une vente, de nombreux frais annexes viennent s’ajouter au prix de vente. Parmi eux, les frais de notaire, composés à la fois de la rémunération du notaire ainsi que des droits et taxes, ne sont pas à négliger. Ils peuvent, en effet, représenter entre 2 et 8 % du budget global, selon la nature du bien concerné. Heureusement, il existe des solutions simples pour faire baisser la facture. Voici comment réduire les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier.
Payer à part les frais d’agence immobilière
Il est conseillé de déduire les frais d’agence du prix de vente afin de réduire le montant des frais de notaire. En effet, les frais d’acquisition sont applicables au prix d’achat du bien immobilier. Ils ne concernent, donc, pas la rémunération des services de l’agent immobilier.
Pour cela, c’est très simple, il suffit de bien séparer le prix de vente et les frais d’agence dans le compromis. Dès le compromis de vente, l’acheteur a demandé que le prix de l’appartement soit indiqué hors commission d’agence. Son économie sur les frais de notaire fut de l’ordre de 900 €.
La liste du mobilier déductible pour réduire les frais de notaire
Seuls les meubles pouvant être isolés facilement de l’immeuble pourront être déduits du prix de vente. Les tables, les chaises ainsi que tous les éléments démontables d’une cuisine aménagée, tels que les placards, peuvent être déduits. On peut, également, citer l’électroménager, le mobilier de jardin, les climatiseurs ou encore les radiateurs. La seule condition est que leur retrait ne détériore pas le logement. Par conséquent, les cheminées, les volets extérieurs scellés aux murs ou encore les placards encastrés, ne pourront pas être déduits.
