Chaque fois que l'on pense aux investissements, le thème de l'immobilier tombe sous le sens : l'achat d'une maison est une idée qui intéresse de nombreux italiens, mais il est important de faire la distinction entre l'achat à des fins résidentielles et le concept d'investissement immobilier.
Vous êtes probablement aussi intéressé par l'idée d'investir dans la brique et vous vous demandez comment faire un bon investissement immobilier. Vous souhaitez ensuite connaître quelques astuces du métier utiles pour comprendre si vous prenez le bon chemin.
Voici donc les 5 règles de base pour faire un bon investissement :
- Étudier l'évolution du marché immobilier en Italie, notamment en évaluant soigneusement les prévisions immobilières de la région et la ville dans laquelle vous avez l'intention d'investir ;
- Étudier la région, pour comprendre quels sont les prix sur le marché de l'immobilier de la région où vous avez l'intention d'acheter ;
- Évaluer les possibilités d'investissement, c'est-à-dire comprendre les situations dans lesquelles un bien peut vous coûter moins cher. Par exemple, en achetant un bien que vous avez déjà loué, en investissant dans une nue-propriété ou en achetant une maison aux enchères, vous pouvez payer votre bien beaucoup moins cher que le prix du marché ;
- Choisir le bon moment : il est bon de ne pas acheter une maison dont la vente n'a commencé que récemment, mais plutôt d’attendre et voir le prix. En effet, au bout de six mois environ, le prix proposé pour ce même bien aura baissé, ce qui vous permettra de mener une négociation plus avantageuse ;
- Faites bien les calculs pour savoir si la maison que vous allez acheter peut être louée à une cotisation annuelle d'au moins 5% de la valeur totale de l'investissement.
Investir dans un bien immobilier productif
Aujourd'hui, grâce à l'introduction des pactes dérogatoires, qui ont libéralisé le marché locatif, le rendement d'un investissement immobilier qui garantit un revenu mensuel du loyer payé par le locataire est devenu beaucoup plus compétitif que les investissements traditionnels tels que les fonds communs de placement obligataires et autres. Il est évident qu'un investissement dans un bien immobilier qui est loué est d'autant plus intéressant du point de vue des revenus gagnés que l'obligation rapporte peu - un rendement qui est lié dans une certaine mesure à l'inflation et, si vous achetez en contractant un prêt hypothécaire, plus les taux hypothécaires sont bas.
Acheter une maison avec un prêt hypothécaire pour la louer
Dans le passé, il était facile d'investir dans un appartement loué : il suffisait de prendre une certaine partie du coût de la maison et de contracter un prêt hypothécaire, qui était facilement remboursé par le loyer. Est-il encore possible de faire quelque chose comme ça maintenant ? Il est certain qu'aujourd'hui, les prix de l'immobilier ont augmenté par rapport à il y a quelques générations, puisque le nombre de mois de salaire nécessaires pour en acheter un a considérablement augmenté, de sorte que même si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire, vous devez encore mettre de votre poche une somme assez importante, égale à 25 % valeur de la propriété. De plus, même avec une telle somme, étant donné la précarité du travail et la rareté des contrats à durée indéterminée, peu de jeunes peuvent bénéficier d'un prêt hypothécaire. Il existe donc aujourd'hui d'autres moyens d'investir dans les maisons.
Acheter des maisons déjà louées
La meilleure façon de faire un bon investissement immobilier est certainement d'acheter un appartement déjà loué, car ces biens coûtent généralement 25 à 30 % de moins que les biens gratuits, et en quelques années, une fois libérés par le locataire, ils peuvent être facilement revendus. Ces maisons sont non seulement moins chères et donc plus faciles à acquérir, mais en les achetant avec l'hypothèque, vous pourrez récupérer les 25 euros que vous devez mettre de votre poche. En outre, lorsque vous irez revendre la maison, vous pourrez réaliser une plus-value économiquement importante. Bien entendu, pour que cette dernière soit au moins de 25 % ou plus, vous devez vous assurer que vous achetez et vendez aux bons stades du cycle immobilier : c'est-à-dire que vous achetez dans la phase ascendante du cycle et revendez à un niveau élevé du marché.
Combien gagnez-vous de loyer
Pour être sûr de gagner un loyer, il est important de recevoir un loyer adapté au capital investi. La nouvelle discipline des "accords de dérogation" au loyer équitable, entrée en vigueur en 1992, permet aux propriétaires d'un bien immobilier de gagner des montants intéressants à partir d'un bien loué (appartement, box, etc.). Ils font plus, en pourcentage du capital investi, de petits appartements de bonne qualité situés dans des quartiers prestigieux ou dans les zones centrales ou semi-centrales de grands centres urbains (à partir de Rome, Milan, Florence, etc.), qui sont également très demandés par les acheteurs et qui sont plus appréciés dans le temps. Le rendement brut d'une propriété est égal à 5-6% par an sur le prix de celle-ci, pour les petits appartements, sur 50 m². Au fur et à mesure que la surface augmente, le rendement diminue progressivement. Pour les grands appartements, le rendement réel après impôt dépasse rarement 2 %..
C'est pourquoi il est préférable de ne pas louer de maisons gratuites
Aujourd'hui encore, l'investissement immobilier le plus courant pour ceux qui achètent une maison est celui qui voit l'achat d'une maison gratuite et qui la loue ensuite. Mais cela en vaut-il vraiment la peine ? Considérez que si, à un moment donné, vous devez revendre le bien, s'il n'est pas libre, vous perdrez au moins 25% de sa valeur, alors que si l'appartement était déjà loué au moment de l'achat, cela ne se produit pas. Au contraire, si vous investissez dans l'achat d'une maison qui est déjà louée, au moment de la vente vous devrez peut-être la vendre occupée et vous ne perdrez pas la plus-value, ou bien dans 5 à 8 ans environ vous pourrez la vendre gratuitement et réaliser un bon bénéfice.
